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房产律师靳双权解析经济适用房借名买房处理原则

发布日期:2019-04-07    作者:
  (为保护当事人的隐私安全,本文当事人全部使用化名)
  一、基本案情
  1、原告诉称
  王原甲诉称:杨五系其外孙。2006年杨五因原居住房屋拆迁获得一套拆迁安置房屋,即本案诉争房屋,房屋为经济适用房性质。杨五通过拆迁获得涉诉房屋后与王原甲达成口头协议,王原甲从杨五手中购买涉诉房屋,另外双方还口头约定待房屋可自由上市交易时,双方补签房屋买卖合同,且杨五需尽快配合王原甲办理过户手续,后王原甲支付了购房款并居住使用该房屋至今。目前涉诉房屋契税至今已满五年,符合经济适用房上市条件,房产证亦于2011年7月13日下发,王原甲、杨五双方满足过户条件。双方于2013年11月29日签订了《存量房屋买卖合同》(自行成交版),房屋价款为30万元,并办理了网签。不料待双方签字确认过户时,杨五拒不配合,导致过户程序无法继续进行。
  时至今日,经王原甲多次催促,杨五仍拒不出面配合王原甲办理房产过户,王原甲认为杨五的行为已经违反双方当初的口头约定,且双方已签订《存量房屋买卖合同》(自行成交版),顺利完成网签手续,杨五在办理过户最后的过程中出尔反尔的行为,严重侵害了王原甲的合法利益。故起诉至法院,请求:1、判令杨五履行双方于2013年11月29日签订的《存量房屋买卖合同》,配合王原甲办理房屋过户手续,将房屋产权人由杨五变更为王原甲;2、判令杨五承担本案全部诉讼费用。
  2、被告辩称
  杨五辩称:不同意王原甲的诉讼请求。网签不是我们出尔反尔,过户的时候需要杨五的爱人签字,因为我当时不在场,网签需要房主到网上登记,房本一直在王原甲那里,导致我们无法办理房屋登记出售。如果没有前提条件(王原甲、杨五以房换房,王原甲以位于海淀区501号的房子60多平米换争议房屋),争议房子不可能30万出售。网签合同有失公平。
  二、法院查明
  2006年12月26日,207号房屋为杨五单独所有,房屋性质为经济适用房。
  2013年11月29日,王原甲(买受人)与杨五(出卖人)签订《存量房屋买卖合同》,约定:出卖人所售房屋昌平区207号,建筑面积共74.74平方米;经买卖双方协商一致,该房屋成交价格为人民币30万元整。该合同对于价款支付日期、房屋交付、违约责任、权属转移登记等均未约定。
  另查,王原甲主张其与杨五之间存在口头约定,约定王原甲购买杨五涉案房屋,待房屋可自由上市交易后,双方补签房屋买卖合同并办理过户手续。王原甲提交了2006年12月22日、2006年12月23日、2006年12月25日的银行存款回单共五张,证明先后向杨五支付30.8万元。
  三、法院判决
  杨五履行王原甲与杨五于2013年11月29日签订的《存量房屋买卖合同》,配合王原甲办理房屋过户手续,将房屋产权人由杨五变更为王原甲。
  四、律师点评
  房产律师靳双权认为:
  依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。
  王原甲主张与杨五有口头的借名买房约定,王原甲提供了下列证据:王原甲向杨五支付房屋价款的证明;王原甲对房屋进行装修后,占有并实际使用房屋;王原甲持有房屋的产权证原件及购房的相关手续;王原甲对为何借名买房亦提供了合理解释。综合以上证据,法院对王原甲的主张予以采信,认可王原甲与杨五有借名买房的口头约定。杨五虽不认可王原甲之主张,但并未提出合理解释,法院对杨五的主张不予认可。
  在订立合同时显失公平的合同,当事人可以主张撤销。《存量房屋买卖合同》系对06年口头借名买房协议的确认,因此,不应以2013年的市场价格判定06年口的交易成本。杨五以该协议显失公平主张撤销,事实依据不足。
  当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。杨五主张与王原甲有换房约定,杨五应举证证明其主张,杨五未能证明其主张,应由杨五承担相应的不利后果。法院对杨五换房约定一节不予采信。
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