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房产纠纷中出卖共有房屋另一方能否追讨损失?

发布日期:2019-04-12    作者:
  购买的房屋升值后都想要出卖来赚钱,那么对于共有房屋不经过另一方的同意就擅自出卖后另一方可以追讨损失吗?就此来给大家讲述这样一个相关案例,你就知道结果了。    房产纠纷中出卖共有房屋另一方能否追讨损失?共同出资购房 分手后男方擅自出卖    

【基本案情】    
郭某与沈某谈恋爱期间共同出资购买一套二手房,打算有钱了再换新房,2014年7月份两个人购买一套二手房。随后以沈某为甲方,郭某为乙方,两人签订了《婚前购房协议》:“一、双方拟购房产建筑面积91.56平方米,房产总价229.7万元(含税费、中介费及相关杂费等)。二、双方确认房屋首付款金额为1347360元,其中甲方出资673680元,占首付金额的50%,乙方出资673680元,占首付金额的50%,剩余房款共计95万元,以乙方名义办理按揭贷款方式支付,为双方的共同债务。三、房屋以乙方名义签订购房合同、贷款合同等文件并办理房产登记。四、取得房屋权属证书后,乙方将于合适时机按双方房屋首付款出资比例,将甲方登记为房屋的共有人。乙方确认,无论甲方是否登记,或因任何原因未能登记为房屋的共有人,均不影响甲方作为房屋共有人所应享有的全部合法权利,未经甲方书面同意,乙方不得以任何理由、任何形式侵害甲方的上述权利。五、无论因任何原因双方需对本房屋产权进行分割的,按照首付款出资比例进行划分。”协议签订后,沈某考虑到买房过程中,还有一些杂费需要支付,就于2014年9月4日一次性向郭某的账户转账72.3万元。在购买房屋过程中,郭某支付了房款及税费、代理费、评估费等多项杂费11万元。此外,郭某办理住房公积金贷款75万元,还以消费贷款的名义借贷10万元作为购房款。2014年9月16日,取得房屋的所有权证后,郭某主持对房屋进行了装修,装修费13万元。其后,郭某实际占有购买的房屋并偿还贷款。一切准备就绪,就等进入洞房。可谁也没有想到,2015年元旦,沈某与郭某的感情出现变故,不管出于什么原因,两人终究走不到一起了,只得分手。分手后,房子的处置便成了两人唯一的问题。2015年7月,两人协商将房屋出售变现后,将卖房款按双方约定的比例分配。但因当时房产市场低迷,房价处于波动之中,沈某提议将出售房屋的时间缓一缓,在不亏损或有盈利的前提下再卖房。而在郭某来看,“按目前行情,短期内盈利是不可能的。要想尽快解决问题,只能立即卖房,越早卖出去亏损越少”。两人为此僵持不下,谁也说服不了谁。两个月后的2015年7月,北京的二手房价开始缓慢上涨,沈某与郭某的房子也有人打听价格了。一直主张早卖房的郭某觉得卖房的时机已经成熟,在未告知沈某的情况下,于9月27日与他人签订了买卖合同,将两人的房子以229.5万元的价格出手。2016年4月24日,郭某利用购房人支付的首笔购房款,偿还了公积金贷款及利息,拿回了抵押在银行的房产证。同年5月17日,郭某将房屋过户到购房人的名下,购房人于次日付清了全部购房尾款。沈某知道后经过双方未能协商到一起就把郭某给起诉了,法庭上,沈某诉称:本人与郭某经亲戚介绍相识,后准备结婚。双方协商共同购房,各出资50%。2014年8月底,双方以郭某的名义购买了房屋,总价款229.7万元,本人出资72.3万元。因郭某悔婚,两人分手,均同意将共同出资购买的房屋卖掉,但因当时房价正处在低点,本人要求缓一缓再卖。两个多月后,房价开始回升,但郭某在未通知本人更没有征得本人同意的情况下,擅自将房屋以229.5万元的低价出卖。之后,郭某将所卖购房款中62.1万元支付给本人,还欠10余万元应当由郭某继续退还。此外,因北京市房价上涨,该房屋经评估公司评估,确定在2016年9月30日,房屋假设为毛坯房状态下,房屋的市值为365万元,再加上装修,房子的价值可达378.2万元,较购买时的价格增加了148.5万元。本人享有50%的份额,即增值部分损失为74.2万元,应当由郭某赔偿。针对沈某的诉求,郭某答辩称:首先,沈某的意见是将卖房的时机缓一缓。本人认为当时讨论处置方案的时间是2015年7月,卖房时间是9月,已经延缓了两个月。本人并没有违背沈某提出缓一缓的意见。其次,沈某的意见是希望暂缓到不亏损或有盈利的时候及时出售。本人认为,2015年9月之前,全国房地产销售进入不可抗力的低迷状态。在如此严峻的情形下,在暂缓两个月后若不及时出售,有可能造成更大的损失。为止损,也为尽早给付沈某的首付款,本人顺势而为,将房屋出售没有过错。买房总支出与卖房总收入相抵,直接损失20.4万余元,按照双方的约定,扣除各自承担10万元的亏损后,已经将沈某的全部购房款支付完毕。2015年9月之后,沈某没有预测房价一定会涨。如果以本案诉讼时的价格作为请求本人赔付的依据,这是不公平的。况且,沈某提出的赔偿房屋增值款损失的请求,是侵权损害赔偿请求,是可得利益的赔付,本人的行为没有过错,不应承担赔偿责任。    

【裁判结果】      本案中,诉争房屋未将沈某登记为所有权人。沈某虽与郭某签订了《婚前购房协议》,亦依约履行了出资义务,但法律未特别规定在此情况下沈某已经成为涉案房屋的物权人。沈某对涉案房屋不享有物权项下的所有权、用益物权和担保物权。沈某以郭某侵害其物权为由主张涉案房屋的增值损失,于法无据,应不予支持。    沈某主张郭某赔偿其涉案房屋的增值损失。由于沈某对涉案房屋不享有所有权,其主张涉案房屋增值损失的逻辑基础只能是《婚前购房协议》的履行利益。根据沈某的陈述,其基于侵权责任法的规定要求郭某赔偿其履行利益。我国侵权责任法第二条在详细列举其所保护的权利时,未包含合同债权。原审法院对此处理错误,本院予以纠正。沈某主张的房屋增值损失,可依据合同法的相关规定解决。    此外,沈某在本案中主张出资款返还,该数额为简单的沈某的出资数额减去郭某已返还数额之间的差额。前已述及,合同相对方基于侵权责任法的规定主张债权保护时,应不予支持。郭某与沈某之间就涉案房屋存在合同关系,首付款的返还亦应当通过合同纠纷解决为宜。    综上所述,原审法院适用法律错误,本院予以纠正。    2018年8月15日,北京一中院依照《中华人民共和国侵权责任法》第二条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定,作出终审判决,判决撤销一审判决,并判决驳回沈某的全部诉讼请求。  
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