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已支付定金的房屋因为卖方离婚纠纷被法院查封该怎么维权

发布日期:2019-04-29    作者:
  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)
  一、原告诉称
  原告郭先生起诉称:2017年4月16日,我与被告钱先生、被告L公司签订了《甲市二手房买卖及居间服务合同》,合同约定,我购买被告钱先生位于甲市乙区XX路XX大楼A-905号房屋,我应当在2017年6月1日支付除定金外的首付款,而被告钱先生应当在收到全部房款后7个工作日内将房屋交付于我。双方签署合同后,我支付了定金40000元以及被告L公司佣金15000元。签署该合同时,被告钱先生的配偶以及被告钱先生的两名子女都在现场。双方签署以后,尚未到支付首期款的时间,被告钱先生多次催促我支付首付款,我要求按照协议约定的时间支付。2017年5月23日,被告钱先生通知我去房管局查询档案,当天我才知道被告钱先生的配偶查封了诉争房屋。被告钱先生说房子被查封无法再出售该房产给我。现被告钱先生不积极履行解封的行为,导致房屋交易合同无法履行,根据相关法律规定,我有权解除双方之间签订的合同。所以请求法院判令:1、解除我与被告钱先生、被告L公司签订的《甲市二手房买卖及居间服务合同》;2、判决被告钱先生按照合同的约定支付我违约金共144000元整;3、判决被告钱先生按照合同的约定返还我支付的定金40000元整;4、判决被告L公司返还我支付的房屋中介佣金15000元;5、判决被告钱先生支付我因维权而导致律师费损失20340元;6、判决被告钱先生支付我因维权而导致担保费用2500元整;7、判决被告钱先生承担本案的诉讼费、保全费。
  二、被告辩称
  被告钱先生答辩称:我和原告及L公司三方签订合同后,原告将定金4万元交给了被告L公司,并没有支付给我,我多次要求原告支付首期款25万元,但是原告也没有按照合同约定在2017年6月1日前将首期款支付到双方约定的银行监管账户,也没有向银行提交按揭贷款申请的资料办理银行按揭贷款手续,可见原告并没有按约履行自己的付款义务。原告在本案诉前并没有通知我解除三方签订的合同,不符合《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定。原告诉请要求判决解除上述合同,不符合我国合同法规定的解除合同程序。我与原告、被告L公司在履行上述合同过程中,我从未表示不履行上述合同。我妻子因与我离婚纠纷而申请法院查封了本案诉争房屋,并非我的过错造成上述合同不能履行,我不存在违约行为,不应承担任何违约责任。根据上述合同第十八条约定,卖方须提供查档资料,查档结果须不影响该合同房产交易,否则该合同无效,买卖双方及居间方均不承担任何责任。在本案中,由于的妻子与我离婚纠纷而申请法院查封了上述房产,影响到三方之间对上述房产进行交易,根据该合同约定,原被告三方均不承担任何责任,原告要求我承担违约责任,于法无据。综上,原告的诉讼请求,没有事实根据和法律依据,实属无理,依法应予驳回。
  被告L公司答辩称:我方作为居间方已完成约定的居间服务,依法有权收取佣金。请法院在查明事实的基础上,依法审理,驳回原告对我方的退还佣金的诉讼请求,维护我方的合法权益。
  三、法院查明
  2017年4月16日,原告(买方)与被告钱先生(卖方)、被告L公司(居间方)签订《甲市二手房买卖及居间服务合同》,合同约定,原告以总款720000元的价格购买被告钱先生名下的位于甲市乙区XX路XX大楼A-905号房屋,约定该房产交易总定金为40000元,双方一致同意将上述定金交由居间方监管,买方将定金支付给居间方监管或打入卖方已签署的监管协议或类似文件上指定的监管账户后,即视为卖方已收讫;卖方应向买方开具定金收据,卖方拒绝向买方出具定金收据的,不影响定金生效。买方须于2017年6月1日前支付除定金之外的首期款250000元至双方约定的银行监管账户,买方须于2017年6月1日之前向银行提交按揭贷款申请的相关材料,并配合银行办理按揭贷款审批手续,按揭贷款金额以银行审批为准;其中第七条约定“【产权现状】买卖双方均清楚该房以现状出售,买方已检查或已授权代表代为检查该房产,故买方不得据此拒绝交易。该房产产权现状依卖方陈述确定,卖方对其真实性负责并保证没有查封情况,如与实际情况不符则卖方应按本合同第十三条约定承担违约责任”;第十二条约定“【居间服务】鉴于居间方就本次交易提供了居间服务,促成买卖双方交易,买卖双方同意在签订本合同时以该房产转让总价款的3%向居间方支付全额佣金,买方应支付佣金15000元。如买卖双方未能签订《甲市二手房买卖合同》,则此费用无需退还”第十三条约定“【违约责任】…2、如卖方未按照合同约定期限履行义务,买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付日万分之五的违约金并继续履行合同;如卖方逾期履行超过15个工作日,买方有权解除合同,有权要求卖方双倍返还定金或要求卖方返还定金并支付房产转让总价款20%的违约金;4、守约方因违约方的违约行为而进行维权导致的损失(包括但限于律师费、诉讼费、保全费等)全由违约一方承担”。《甲市二手房买卖及居间服务合同》签订后,原告将房屋交易定金40000元及佣金15000元支付至被告L公司。诉争房屋因被告夫妻离婚纠纷案件,由被告妻子申请于2017年5月10日被法院查封保全,截至2017年8月3日该房屋仍未解封,故原告以涉案房屋被查封导致房屋交易合同无法履行起诉至法院,请求解除合同返还定金支付违约金等。在审理过程中原告向法院申请财产保全,法院依法于2017年7月11日作出民事裁定书,裁定:1、冻结钱先生名下中国Z银行账号内的存款;2、查封钱先生名下位于甲市乙区XX路XX大楼A-905号房屋上述第一二项的保全总价值以206840元为限。原告为此向案外人担保公司支付担保费2500元。庭审时,被告钱先生确认其配偶清楚涉案房屋买卖签约的事情。另查,原告为此案委托律师处理此事支付律师费20340元。
  四、法院判决
  1、解除原告郭先生与被告钱先生、甲市L公司签订的《甲市二手房买卖及居间服务合同》。
  2、被告钱先生在本判决发生法律效力之日起十日内一次性支付违约金144000元和因维权而导致的损失律师费20340元、担保费用2500元给原告郭先生。
  3、驳回原告郭先生的其他诉讼请求。
  五、律师点评
  房产纠纷律师靳双权认为:原、被告均属完全民事行为能力人,原告与两被告签订的《甲市二手房买卖及居间服务合同》,是三方的真实意思表示,未违反法律法规的强制性规定,合法有效,对三方均具有约束力。《甲市二手房买卖及居间服务合同》签订后,原告已按《甲市二手房买卖及居间服务合同》的约定,将购房定金及佣金支付到被告L公司,根据《甲市二手房买卖及居间服务合同》第三条即视为卖方本人已收讫,已履行了《甲市二手房买卖及居间服务合同》约定的付款义务。根据《甲市二手房买卖及居间服务合同》第七条之约定被告钱先生应保证涉案房屋无查封情况,但在约定的原告付首期款时间之前涉案房屋曾经被告妻子申请于2017年5月10日被法院查封,截至2017年8月3日该房屋仍未解封,因此原告要求解除与两被告签订的《甲市场二手房买卖及居间服务合同》并承担违约责任理由充分,予以支持。在本案中,原告既请求支付违约金,又请求返还定金,违反了《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金,又约定定金的,一方违约时,对方可以选择适用违约金或者定金条款”的规定,因此,原告诉请被告钱先生按照合同的约定支付违约金总价款的20%即144000元理由充分,予以支持,对原告要求被告返还定金40000元的请求,不予支持。根据《甲市二手房买卖及居间服务合同》第十三条第4款“守约方因违约方的违约行为而进行维权导致的损失(包括但限于律师费、诉讼费、保全费等)由违约一方承担”的约定,原告诉请被告钱先生支付原告因维权而导致的损失律师费20340元、担保费用2500元理由充分,予以支持。根据《甲市二手房买卖及居间服务合同》第十二条约定“【居间服务】鉴于居间方就本次交易提供了居间服务,促成买卖双方交易,买卖双方同意在签订本合同时以该房产转让总价款的3%向居间方支付全额佣金,买方应支付佣金15000元。如买卖双方未能签订《甲市二手房买卖合同》,则此费用无需退还”的约定,本案中被告L公司已提供了居间服务,买卖双方未能签订《甲市二手房买卖合同》,因此原告诉请被告L公司返还已支付的房屋中介佣金15000元理由不充分,不予支持。
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