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婚内房产抵押 一把辛酸一把泪

发布日期:2019-05-09    作者:
根据《物权法》第一百零六条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第五十四条第二款规定,抵押权人善意取得抵押权的,抵押权有效;没有达到善意的标准,抵押权无效。以下,我就从实务的角度对擅自抵押房产的两种情况进行一一说明。
在房屋登记在两个人的名下时,一般来说,再傻的抵押权人也要见到夫妻两个人,并审查两个人的证件,并且要做抵押登记。这个时候,夫妻一方在对方不知情的情况下,为了作抵押,往往采取让人冒名顶替或者伪造委托书的方式,来让抵押权人放心,让房地产登记部门做登记。一旦这个成为了现实,不知情的一方,就要起诉到法院,要求确认抵押权无效。这个时候,抵押权人是最被动的,他要证明自己是善意的,必须证明,自己看了身份证的照片,并和真人进行了比对。如果是委托书,抵押权人必须证明委托书上的签字,他做了比对,认为是真实的。一般来说,经过真人比对、笔迹鉴定,抵押权人很难证明自己尽到了审查的义务,就无法达到善意的标准。法院往往判决抵押合同无效,抵押权不成立。因此房产证登记在两个人的名下,还是大大的有好处的,增加了夫妻一方擅自抵押房产的难度。
相比较而言,房产只登记在一方名下,他擅自抵押的成功率就要高一些。一方可以通过伪造未婚证明、离婚证明或者承诺书等方式,让抵押权人相信,这个房子是抵押人个人的财产。抵押权人一旦相信就满足了善意抵押权的第一个要件,那就是主观上善意的;如果办理了抵押权的登记,就满足了善意取得抵押权的第二个要件,就是登记的要件。如此一来,抵押权人就获得了善意抵押权。即使不知情的一方提起诉讼,在无法证明抵押权人恶意的情况下,法院往往判决抵押权人已经善意获得了抵押权,不知情的一方只能要求配偶的侵权赔偿。
 
但是在现有法律框架下,婚姻关系存续期间,要求配偶的侵权赔偿是有难度的。除非对方有个人财产,婚内赔偿很难实现。而如果离婚,按照《婚姻法》第四十七条的规定:离婚时,一方隐藏、转移、变卖、毁损夫妻共同财产,或伪造债务企图侵占另一方财产的,分割夫妻共同财产时,对隐藏、转移、变卖、毁损夫妻共同财产或伪造债务的一方,可以少分或不分。离婚后,另一方发现有上述行为的,可以向人民法院提起诉讼,请求再次分割夫妻共同财产。所以只有在离婚时,受害的一方才有可能获得经济上的赔偿。
 
总结一下上面说的,如果房产证在两个人的名下时,夫妻一方擅自抵押,抵押权人很难获得善意抵押权;但如果房产证登记在一方名下,则另当别论。所以夫妻双方,最好把房产证登记在双方的名下,或者到产权部门,在产权栏登记为共同共有,这样才有一份保障。
 
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