咨询律师   热门省份: 110法律咨询网 法律咨询 法律百科
我的位置:110网首页 >> 资料库 >> 案例分析 >> 民商类案例 >> 合同纠纷案例 >> 查看资料

农村房屋买卖合同无效纠纷,法院如何处理?

发布日期:2019-06-14    作者:

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)
  一、基本案情
  1、原告诉称
  刘某1诉称:1996年马某和刘某2就转让122号的房屋达成一致意见,并签订了房屋转让协议书。房屋实际转让的日期是1996年1月8日,但基于其他考虑,协议上填写了1995年1月8日。我与刘某2是兄妹关系,父亲刘老和母亲张某均已去世。马某是居民户口,属于第二居民委员会管辖,加工厂职工。我认为马某作为城镇居民通过刘某2购买我已过世父亲刘老名下的农村宅基地上所建房屋,虽然房屋转让协议系双方真实意思表示,但是马某的购买行为因违反了法律强制性规定,故该协议不具有法律效力。而且刘某2出售的房屋原属刘老、张某所有,现二人均已去世,刘某1亦是继承人之一,刘某2擅自处理父母财产,侵犯了我方的继承权。故诉至法院,请求法院依法确认马某、刘某2于1995年1月8日签订的122号房屋转让协议无效。
  2、被告辩称
  马某辩称:我在购买122号宅基地时还属于四季青镇的农民,2000年因征地转入非农业户口,房屋的所有权经我方向国土资源局咨询,属于四季青镇集体的财产,而非村集体所有,我是该集体经济组织成员,依法享有本集体组织成员的权利,购买房屋合法有效,虽然没有办理房屋登记,但根据《物权法》第15条不影响合同效力。另外,刘某1没有提出其对房屋具有权利的证明,我认为其没有物权请求权,不具备起诉资格,并且其也非转让协议的卖方,根据合同相对性原则,无权对合同效力提起诉讼,故在本案中刘某1缺乏原告资格。根据调取的1994年审批村民建房的管理规定第14条和第27条,亦可知四季青镇并未禁止本集体经济组织转让房屋,也不禁止跨村转让房屋,四季青镇允许村民私自买卖房屋后补办审批手续。故我不同意刘某1的诉讼请求。
  二、法院查明
  刘老与张某系刘某1和刘某2之父母,刘老与长老都已去世。
  刘某2与马某签订《房屋转让协议书》,约定刘某2将北房三间、西房贰间独门独院,屋内院内一切设施转让给马某,双方协商一致同意房屋售价陆万伍仟元,房屋设置东边是刘某2,西边是张某1……经双方商定,所售房屋经双方签字之日起将归属马某,所售房款陆万伍仟元一次性付清,双方签字生效。该协议由刘某2、马某签名。该协议落款日期为1995年1月8日,但双方认可协议签订日期实际为1996年1月8日。
  2014年10月10日村委会出具《证明》、1999年12月北京市劳动局《农转工人员自谋职业协议书》和2014年9月28日四季青派出所开具的《证明信》等表明,马某于1999年12月农转非自谋职业,转非前属于兰靛厂村农业户口。
  另查,本案争议房屋所处土地属于北京市海淀区四季青镇合作经济联合社,兰靛厂村及祁家村同属四季青乡集体经济组织。
  三、法院判决
  1、一审判决
  确认刘某2和马某签订的《房屋转让协议书》无效。
  2、二审判决
  1)撤销一审民事判决;
  2)驳回刘某1的诉讼请求。
  四、律师点评
  房产律师靳双权认为:
  刘某2与马某于1996年签订的《房屋转让协议书》,至今已经实际履行了近二十年,马某购买该房屋后,与刘某1之母及刘某2相邻居住,刘某1之母生前并未主张该房屋买卖合同无效,刘某1亦不能证明其对出售房屋一事不知晓。现刘某1主张其既不知情亦未认可,因该说法有悖常理,法院不予采信。
  无处分权不影响债权合同的效力,刘某1现以其系涉案房屋共有权人,刘某2无权处分共有财产为由,要求确认刘某2与马某于1996年签订的《房屋转让协议书》无效,没有法律依据。
  本案系农村同一经济组织不同村落村民间的农村房屋买卖合同纠纷,按照当时的法律、行政法规未对农村房屋的买卖做出明确禁止性规定,同时,房屋的购买人马某与刘某2是同一集体经济组织成员,依据相关法律主旨以及《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款之规定,农村房屋可以在同一集体经济组织成员之间流转,故刘某2与刘某1主张《房屋转让协议书》违反法律禁止性规定无效,缺乏事实和法律依据,法院不予支持。综上,刘某2与马某于1996年签订的《房屋转让协议书》是双方真实意思表示,应为有效。

没找到您需要的? 您可以 发布法律咨询 ,我们的律师随时在线为您服务
  • 问题越详细,回答越精确,祝您的问题早日得到解决!
发布咨询
发布您的法律问题
推荐律师

广东广州

安徽合肥

湖南长沙

河南新乡

黑龙江哈尔滨

广东广州

黑龙江哈尔滨

湖北襄阳

山东济宁
热点专题更多
免费法律咨询 |  | 律师加盟 | 联系方式 |  | 友情链接网站地图
载入时间:0.01909秒 copyright©2006 110.com inc. all rights reserved.
版权所有:110.com