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卖方擅自毁约,已付定金可否按照请求返还

发布日期:2019-06-14    作者:
  一、基本案情
  1、原告诉称
  原告张某诉称,2018年6月11日,原告通过A公司购买房产,办理手续日期为2018年8月1日,由于原告方银行放款迟缓,推迟到了2018年8月9日,对此原告同意给予被告进行赔偿。但被告从2018年8月9日开始,拒不配合办理买卖交易手续,且在2018年8月1日前,被告并没有协助第三人进行房产评估及拍照等事宜,此事宜应在打买卖协议之前做好准备,此事被告均未作出任何准备。被告擅自毁约,要求涨价,现原告由于被告涨价等缘由,不想再购买此处房产,至今被告扣押原告购房定金不予退还,故向法院提出诉讼请求:1.要求被告田某退还原告购房定金15000元;2.要求被告田某赔偿原告违约金22865元,;3.由被告承担所有诉讼费用。
  2、被告辩称
  被告田某辩称,不同意原告诉讼请求。三方于2018年6月10日签订房产交易合同,约定2018年8月1日前往房管部门签订协议,原告应在2018年8月2日前首付款到位,首付款数额合同中并未约定。原告并未按期支付首付款。2018年8月1日,双方均未前往房管部门签协议。2018年7月24日左右,第三人通知被告,原告因故未能筹齐购房所需款项,预计将延迟至2018年8月20日左右,并通知被告8月1日暂不前往房管部门签订协议。当时被告即明确向第三人表示必须坚持按照原合同约定履行,否则将追究原告的违约责任。8月1日下午5时许,第三人通知被告8月2日下午三时许对涉诉房屋进行评估,要求被告予以配合。8月2日当天,被告并没有协助第三人为涉诉房屋做评估,而是直接找到第三人,要求追究原告的违约责任,当时在第三人处被告也遇到了原告,原告欲与被告协商,但被告认为原告当时款项并未到位,故未同意与原告进一步协商。8月5日,第三人再次致电被告,告知原告认可按每天千分之一进行赔偿,被告认为与合同中约定不符,故未同意。其后虽经协商,但第三人向被告反馈原告仍坚持原有的赔偿意见,故双方一直未能协商一致。2018年8月31日,被告认为已符合合同中关于解除的约定,合同应该予以解除。2018年9月2日原告的亲属致电被告协商继续购买涉诉房屋,被告认为原合同已经解除,如果原告继续购买,应当重新签订合同,被告同时提出将按照160万元的价格出售房屋,对方未同意。9月10日左右,第三人通知被告需将定金退还原告,被告认为原告已经违约,定金不该退还给原告。被告认为原告违约在先,故定金不应退回,违约方是原告,因此被告不应承担违约责任,且定金和违约金不能同时主张。
  二、法院查明
  北京市昌平区法院查明:2018年6月10日,原、被告签订《房产交易合同》,约定原告购买被告房屋,交易价格为1345000元,签订合同当日,原告向被告支付定金15000元,剩余价款原告以贷款方式支付。合同约定买方须在2018年8月1日前筹齐总房款中减去银行贷款形式支付的部分及定金部分外的剩余房款并作为首付款,买卖双方须在2018年8月2日前亲自到房管局签署《存量房屋买卖协议》;合同3.8条约定如卖方未能履行本合同之条款以至本合同不能顺利完成,本合同终止或解除的,则卖方须返还双倍定金予买方,若支付的定金不足弥补买方损失的,卖方还应负责赔偿;合同3.9条约定买卖双方应在本合同履行过程中各自及时提供本交易所需的书面材料和相关证明,并应积极配合亲自到场办理贷款过户等相关手续,各自及时支付各项应付税费,因任何一方书面材料、相关证明证件不齐或税费不足等原因导致双方无法办理均视为违约,每逾期一日违约方应向守约方支付该房产成交价的1‰作为违约金;逾期超过三十日,则守约方有权解除合同。该合同对首付款及贷款数额均无约定。
  2018年8月1日收到第三人通知,通知其次日即8月2日配合前往涉诉房屋进行评估,但被告认为双方赔偿方案尚未达成一致,因此没有配合评估。
  第三人曾通知被告于2018年8月8日前往房屋管理部门签订协议,但被告认为双方赔偿未达成一致,因此拒绝办理相关手续,没有如期前往房屋管理部门。
  三、法院判决
  北京市昌平区法院判决:
  1、解除原告张某与被告田某签订的《房产交易合同》;
  2、被告田某给付原告张某违约赔偿金21930元;
  3、驳回原告张某的其他诉讼请求。
  四、律师点评
  房产律师靳双权认为,本案的争议焦点集中在买卖双方中的哪一方存在违约行为并最终造成该合同解除。结合原、被告及第三人庭审中的陈述,原告在约定日期前主动表示无法如期付款并要求延后前往房管部门办理手续,该意思表示造成了双方签订《存量房屋买卖协议》延后,属于原告的违约行为,原告庭审中亦认可其存在上述违约行为,并愿意以此向被告承担违约赔偿责任。关于原告的赔偿标准,依据双方合同约定,应当按照房屋交易价格为基数,按照每日1‰的标准进行计算。
  但同时,被告在双方的合同履行过程中同样存在违约行为。其一是被告在收到第三人通知配合房屋评估时,仅因对赔偿标准未达成一致就拒绝配合,房屋评估是双方合同继续履行的先决条件,原告是否能够如期付款并不是双方合同中约定的被告不予配合评估的前提条件,被告不予配合的行为缺乏合同依据。被告拒绝配合评估,原告也就无从办理贷款手续,进而也就无法确定购房的可贷款金额及首付数额,对合同继续履行造成实质障碍;其二是被告在收到第三人通知要求其8月8日配合前往房屋管理部门签订《存量房屋买卖协议》,但被告再次以赔偿标准未达成一致为由拒绝配合,导致了双方合同履行的再次中断。当时,原告虽存在延迟付款及变更前往房屋管理部门签订合同日期的行为,但当时并未达到双方合同约定的解除条件,合同也仍具备继续履行的条件,双方可继续对合同履行继续协商,且原告应付的赔偿责任与合同的继续履行并不矛盾,被告在配合继续履行合同的基础上,仍然可以另行主张赔偿,被告也不能以此作为自身不继续履行合同的理由,反而是应当时刻注意自己的行为是否严格依据了合同的约定,避免自身行为也出现违约的情形。在第三人再次为双方约定2018年8月8日前往房屋管理部门签订《存量房屋买卖协议》时,无论原告是否具备足额付款的能力,都不是被告不予配合的理由,若原告仍旧无法及时付款,一方面可以继续追究其违约责任,另一方面当延迟付款超过30日后,合同即可因原告的违约行为而解除,责任也就无法再归咎于被告。然而,被告却以与原告赔偿标准不一致为由拒绝继续履行合同,被告的上述两行为直接导致了合同无法继续履行,是最终合同解除的直接原因,被告应当为此亦向原告承担违约赔偿责任。
  针对原告的违约行为,合同约定2018年8月2日签订合同,但原告延期至2018年8月8日再次约定前往房管部门签订协议,则该期间内应当属于原告的违约期间,依据双方合同约定,原告的违约责任应当以房屋交易价格为基数,按照每日1‰为标准,自2018年8月2日至2018年8月8日期间给付被告违约赔偿即1345000元×1‰×6天=8070元。原告在案件审理期间已自认存在违约行为,并认可向被告承担责任,法院对此予以照准。
  针对被告的违约行为,依据双方合同约定,在被告出现违约行为时,原告仅能依据定金罚则向被告主张权利,因此被告的违约赔偿责任即为双倍返还定金合计30000元。原告向被告主张违约责任的诉讼请求,缺乏合同依据,法院不予支持。
  为减轻当事人诉讼负担,本案中将双方互向对方承担的赔偿金额进行核算折抵,被告合计给付原告21930元,同时被告不再另行向原告返还定金。
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