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法院如何认定农村房屋连环买卖合同的效力?

发布日期:2019-06-15    作者:

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)
  一、基本案情
  1、原告诉称
  李某诉称:1998年,我与朱某、田某夫妇口头达成房屋买卖协议,我将位于北京市大兴区10号院的房屋以17000元卖给他们夫妇。协议后,朱某、田某给付我8000元房款,我将所卖的10号院房屋交付给他们。1999年4月,朱某、田某将剩余9000元房款付清,我们就此签订了买卖房屋契约。
  2004年11月30日,朱某与陈某签订买卖房屋协议,朱某又将从我处购买的10号院所有房屋卖给陈某。2011年,朱某起诉我,要求确认我们就买卖10号院房屋签订的买卖房屋契约有效,而法院经审理后认为我们签订的买卖房屋契约无效,并裁定驳回了朱某的起诉。我们签订的买卖房屋契约已被法院确认为无效,因此朱某与陈某签订的买卖房屋契约也应属无效。为维护我的合法权益,故我起诉要求确认陈某与朱某于2004年11月30日就买卖10号院房屋签订的买卖房屋契约无效,诉讼费由陈某负担。
  2、被告辩称
  陈某辩称:2004年11月,我与朱某签订了买卖房屋契约,我从朱某处以35000元的价款购买了10号院内的5间北正房和东、西厢房各2间。签订契约后,我们各自履行了交房、付款义务,我购买此房屋后,还向大兴区礼贤镇中心村交付了5200元的购房管理费。我与李某之间没有房屋买卖关系,他无权起诉要求确认我与朱某之间的买卖房屋契约无效,法院应驳回他的起诉,故我不同意李某的诉讼请求。
  二、法院查明
  1998年初,李某与朱某、田某夫妻口头订立买卖房屋协议,协议约定李某将其10号院的房屋以17000元的价格卖给朱某、田某。协议后,朱某、田某给付李某8000元购房款,李某将10号院房屋交付给朱某、田某。1994年2月27日,朱某、田某将剩余购房款9000元给付李某,双方就此买卖又补签了买卖房屋契约。2003年4月27日,田某死亡。
  2004年11月30日,朱某与陈某经协商一致后签订买卖房屋契约,契约约定朱某将10号院内的房屋以35000元的价格卖给陈某,双方签订买卖房屋契约后,陈某将35000元购房款给付朱某,朱某将所卖10号院房屋交付给陈某。2011年8月,朱某以确认合同有效纠纷为由向原审法院起诉,要求确认其与李某就买卖10号院房屋于1999年4月27日签订的买卖房屋契约有效,原审法院经审理认为朱某从李某处购买农村房屋后,未依照《中华人民共和国土地管理法》的规定,到相关部门办理宅基地的审核、批准手续,朱某、田某与李某之间的房屋买卖契约应为无效,就此原审法院于2011年12月19日裁定驳回了朱某的起诉。裁定后,朱某不服向北京市第一中级人民法院提起上诉,北京市第一中级人民法院经审理后,于2012年2月24日裁定驳回了朱某的上诉,维持原裁定。
  2014年5月,李某以农村房屋买卖合同纠纷为由向原审法院起诉,要求确认其与朱某、田某于1998年初口头达成的房屋买卖协议及1994年4月27日签订的买卖房屋契约无效,原审法院经审理认为李某与朱某、田某之间的房屋买卖,在法院就朱某诉李某确认合同有效纠纷一案作出的民事裁定已认定为无效,就此原审法院于2014年8月8日作出裁定驳回了李某的起诉,现该裁定已生效。
  另查,陈某为河南省人,其并非10号院房屋所在的北京市大兴区礼贤镇中心村农民。
  三、法院判决
  1、一审判决
  陈某与朱某签订的买卖房屋契约无效。
  2、二审判决
  驳回上诉,维持原判。
  四、律师点评
  房产律师靳双权认为:
  当事人订立合同,应当遵守法律、行政法规,不得扰乱社会经济秩序,损害社会经济利益。按照国家土地管理法的规定,农村宅基地属于农民集体所有,宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利,与特定的村民身份相联系。在房地一体的情况下,转让农村房屋将导致宅基地使用权的非法转让,损害集体经济组织合法权益,亦是法律法规所禁止的。
  本案中,朱某从李某处购买农村房屋后,未依照《中华人民共和国土地管理法》的规定,到相关部门办理宅基地的审核、批准手续,朱某、田某与李某之间的买卖房屋无效。另根据查明的事实,陈某与朱某签订房屋买卖契约时,并非10号院所在的北京市大兴区礼贤镇中心村的村民,且至今仍非该集体经济组织的成员,因此陈某不具备取得相应宅基地使用权及购买10号院的主体资格。故李某要求确认陈某与朱某签订的房屋买卖契约无效,有事实及法律依据。

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